Сборник Советов КАКru.ru накануне рассказывал о преимуществах предварительного договора купли-продажи. Сегодня будем беседовать об основном договоре. О том, какие документы нужны для оформления договора купли-продажи, какие подводные камни в виде незаконной перепланировки, несовершеннолетних и недееспособных владельцев и т.п. могут помешать или значительно осложнить саму сделку.Документы, необходимые для подписания договора купли-продажиДаже если подготовку документов к сделке купли-продажи квартиры взяло на себе агентство недвижимости, обязательно перепроверьте все сами. Поверьте, пара поездок в определенные инстанции, консультация юриста по вашему карману не ударят. Зато незаинтересованный человек просто проверит весь пакет документов, и вы собственноручно проверите «чистоту» покупаемой квартиры. Итак, еще до составления предварительного договора, а при его отсутствии перед подписанием основного, вы должны лично увидеть ОРИГИНАЛЫ, подчеркиваю не копии следующих документов: Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Именно ознакомившись с ним, вы узнаете, сколько человек имеют право собственности на облюбованное вами жилье. Если владелец один, особых проблем не будет. А вот в случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные личности вас ожидают дополнительные проблемы. Но о них поговорим позже. Тщательно проверяйте все степени защиты документа – о них написано внизу самих документов. Паспорта и идентификационные коды владельца, а также его законной супруги/супруга, если он состоит в браке. Если вам под предлогом потери предлагают копии – бегите подальше от таких продавцов! Даю вам 100% гарантию, что это мошенники. Справка для отчуждения, выданная в БТИ. Стоит эта справка немало и зачастую ее оплату продавец и покупатель делит поровну. Не спешите заказывать эту справку, если вас терзают смутные сомненья о чистоте сделки. Срок ее действия строго лимитирован – три месяца. И в случае, когда по каким-либо не зависящим от вас причинам подписание договора затянется, справка «прогорит» и придется платить дважды. Если среди владельцев есть несовершеннолетние, для подписания договора нужно предъявить свидетельства об их рождении и идентификационные коды. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья. Если владелец квартиры состоит в браке, нужен оригинал паспорта и идентификационного кода супруга/супруги. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половинки владельца на продажу квартиры. Если же брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруг/супруги) Оригинал справки из ЖЕКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В том случае, если продавец отказывается предъявить такую справку или задолженность все же существует, не доверяйте устным обещаниям продавца погасить задолженность. Такие вещи нужно фиксировать в договоре обязательно! Простая строка «Все задолженности по коммунальным платежам берет на себя Продавец» избавит вас от многих проблем. Документы, подтверждающие тот факт, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке. Пока вы воочию не увидите данных документов, ни в коем случае не подписывайте договор. Проверяйте самостоятельно!
Теперь Сборник Советов КАКru.ru расскажет о том, какие сведения о вашей будущей квартире важно проверить. Первый визит совершите в БТИ. Поинтересуйтесь информацией, как много владельцев было у этой квартиры, как давно ее в последний раз купили (смена собственности). Дело в том, что срок исковой давности – три года. Если квартира была куплена давно, все в порядке. Если же несколько лет, а то и месяцев назад – насторожитесь, возможно, вы ввязываетесь в аферу.
Второй визит нанесите ЖЕКу. В этой организации вас должно интересовать количество прописанных за всю историю квартиры людей. Временно выписанные, пропавшие без вести владельцы или жильцы – реальный повод для беспокойства. Не поленитесь проверить дееспособность продавца. Желательно получить на руки такую справку. Если квартира продается с целью сбора средств на лечение владельца, откажитесь от сделки – бывший владелец с легкостью отсудит жилье обратно, а вы получите лишь средства, указанные в основном договоре. Также необходима выписка из лицевого счета по коммунальным долгам. Особо осторожно нужно отнестись, если квартиру продают по доверенности – проверьте ее истинность у нотариуса, который ее выдал. То же самое касается «наследственных» квартир – важно проверить нет ли споров со стороны других наследников. Не доверяйте агентствам эту процедуру проверки. Некоторые особо важные пункты проверьте лично. Дело в том, что риэлтерские конторы несут ответственность лишь за некоторые аспекты сделки. За мошенничество и прочие судебные тяжбы, которые возникнут после продажи, их к ответственности не привлечешь. Поэтому надейтесь только на себя.
Подводные камни сделок с недвижимостью.
Перепланировка. Современные городские жители для улучшения своих жилищных условий часто прибегают к незаконным перепланировкам. Дело в том, что их узаконивание процесс длительный, хлопотный и безумно дорогой. И вот, когда квартиру нужно продать срочно, факт перепланировки пытаются скрыть. В идеале, перед выдачей справки из БТИ для отчуждения жилья, к продавцу придет техник БТИ и измерит всю квартиру – проверит соответствие техплану. Но, чего греха таить, за некоторую благодарность техник может «закрыть глаза» на исчезнувшую неведомо куда стену в кладовой или простенок в санузле. Тогда вы приобретете такой вот «незаконный» подарок. Поэтому не ленитесь – сами проверьте соответствие жилья техпаспорту. И в случае найденных «отклонений» требуйте снижения цены сделки. Делать это нужно еще до подписания предварительного договора купли-продажи.Другая проблема – среди владельцев квартиры есть несовершеннолетние. Это значительно затягивает процесс оформления сделки. Для ее подписания необходимо предоставить справку-разрешение на отчуждение из органов опеки. Поверьте, вам придется оббить не один порог, прежде чем вы ее получите. Особое внимание уделите процессу приватизации. Если несовершеннолетний владелец был прописан в квартире на момент приватизации, то после наступления совершеннолетия, он имеет полное право требовать свою законную долю. Этот аспект нужно проверить в ЖЕКе. В таких ситуациях лучше получить квалифицированную консультацию юриста.Ну, вот вы и готовы к сделке купли-продажи. Надеюсь, вы не поленились обезопасить себя, знаете, какие документы необходимы для купли-продажи и ловко справились с возможными подводными камнями.