Сборник Советов КАКru.ru уже рассказывал о том, как правильно подойти к продаже жилья. Теперь говорим о том, что же делать после того, как вариант найден – как обезопасить себя от потерь и не честных людей. Сегодня речь пойдет о предварительном договоре купли-продажи и правилах оформления задатка.
Нельзя никому верить! Именно с этой фразы мне хотелось бы начать разговор. Поверьте моему опыту – честных людей нет, по крайней мере, в сфере cделок с недвижимостью. Каждый тянет одеяло на себя. Даже, если вам расписали все плюсы ситуации, от вас обязательно утаят существующие минусы. Случается, что кровные родственники выгоняют друг друга из спорного жилья. Что уж говорить о чужих вам людям. Поэтому запишите первое правило – не доверяй и проверяй!
Теперь представляем ситуацию. Вы нашли тех, кто согласен купить вашу недвижимость и тех, у кого вы приобретете жилье вы. Как часто случается, в последний момент одна из сделок может сорваться, следовательно, не состоится и вторая. Как же обезопасить себя от мошенничества и отказа покупателей или продавцов. Ответ один – составить предварительный договор купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи
На данный момент ничего «умнее» не придумали. Ни одна расписка не обязует вашего покупателя приобрести именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену. Бывают случаи, когда не добросовестные продавцы накануне сделки завышают цену (мотивируя это, к примеру, поступившим позже более выгодным предложением). А покупатели до момента сделки могут найти более интересный вариант. Вот и получается, что вам остается сидеть и молиться, чтобы все прошло гладко, так сказать, без форс-мажоров. Итак, заключить предварительный договор купли-продажи очень просто. Скачать образец можно с Интернета и «подправить» его под себя. Рекомендую указать в договоре следующие аспекты: Предмет договора – конкретно указываете объект отчуждения. Причем обязательно следует прописать полный адрес квартиры или дома, и основные характеристики (этаж, этажность, количество комнат, площадь жилья). Цена вопроса. Сами понимаете, без четко зафиксированной цены объекта вы спать спокойно не сможете. Не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью. Обязательно уточните и сумму полученного задатка. Помимо этого, нужно еще взять расписку с того, кто получил задаток (указать, что деньги получены в счет последующей продажи такого-то жилья). Обычно прописывается судьба задатка в случае отказа и покупателя и продавца. Реквизиты сторон. При заключении договора потребуйте паспорт продавца/покупателя. Если он отказывается его предъявлять (паспорт утерян, в наличии только копии и т.п.) не подписывайте предварительный договор! Не факт, что паспорт «отыщется» до сделки, да и по такой схеме проворачивают большинство махинаций с недвижимостью. Сроки сделки. Никаких рамок для сроков заключения основного договора купли-продажи законом не установлено. Хоть год, хоть два! Но все же лучше, если до сделки пройдет не больше месяца. Экономическая ситуация в стране не стабильная, поэтому чем быстрее вы подпишите договор, тем лучше. И спокойнее. Насторожитесь, если вам предлагают слишком сжатые сроки – помните, доверять нельзя никому! Одна моя приятельница стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «одиночки». Расслабилась, ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартирка в хорошем районе и прекрасном состоянии – продастся быстро. Да не тут-то было! С агентства не звонят, покупатели не приходят. А до сделки неделя… В общем продавец «трешки» был в сговоре с риэлтором. Они знали, что не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Не известно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но Юля смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартирки за три дня (повезло!) и сделка состоялась. Так что будьте начеку! Устные договоренности никакой законной силы не имеют, поэтому все, о чем вы договорились с покупателем/продавцом, зафиксируйте в предварительном договоре. Если продавец берет коммунальные долги на себя, не стесняемся – прописываем отдельной строкой. Не хотите, чтобы при переезде вы остались без обещанной вам встроенной кухни – укажите, что продавец обязуется не проводить никаких ремонтно-строительных манипуляций, демонтажа встроенной мебели. И так далее. Обязательно укажите точные данные о документе, который устанавливает право собственности продавца.В общем, указывать можно и нужно абсолютно всё! При таких сделках мелочей не бывает – все нужно записать. Вы, наверное, хотите спросить, нужно ли заверять этот договор у нотариуса. Согласно букве Закона – да. Не думайте, что это дорого, ваше спокойствие и уверенность в завтрешнем ценятся значительно дороже. Государственной регистрации предварительный договор купли-продажи, в отличие от основного, не подлежит. Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.
Задаток при покупке квартиры.
Аванс, залог или задаток – вот в чем вопрос! Многие люди считают, что банальной расписки о полученном авансе достаточно, чтобы при споре вернуть свои деньги. А зря! Судиться вы будете годами, и не факт, что размер судебных издержек не превысит сумму самого задатка. Некоторые умудряются передать деньги вообще без расписки. И те, и другие очень рискуют. Доказать что-либо у суде будет практически не возможно. Не стоит также указывать в предварительном договоре (а его вы заключаете обязательно!) слово «аванс». Ведь по сути, это обычная предоплата. То есть, если сделка сорвется по вине покупателя, продавец вернет деньги ему. Ровно, как и в случае отказа продавца. По сути, никаких гарантий вам аванс не дает. Простая формальность. Понятие «залог» вообще не имеет отношения к сделке купли-продажи. Ведь залог – это гарантия того, что вы вернете вещь, которую взяли взаймы. Поэтому от использования этого термина тоже откажитесь. Задаток более строго регламентирует «судьбу» денежной суммы. Отказывается покупатель – теряет деньги, отказывается продавец – возвращает сумму в двойном размере. Если сделка сорвется не по вине сторон — деньги вернутся покупателю. Однако, существовать задаток может только при наличии основного договора платежей, а у нас то он еще не подписан… А предварительный договор не регламентирует денежных отношений – платить пока ведь не за что. Вот и получается, что задаток без основного договора – просто аванс. Снова никаких гарантий. Договор задатка при отсутствии договора купли-продажи признается судом не действительным. Единственный выход – это указание суммы задатка в предварительном договоре. Причем, лучше заменить термин «задаток» «гарантийной суммой».
Вот вам и алгоритм действий:
Оговорите сумму задатка и условия сделки Встретьтесь у нотариуса для заключения предварительного договора купли-продажи Пусть нотариус проверит все документы (паспорта, документы на жилье) – так вы избавите себя от возможных неприятностей. При нотариусе передайте гарантийную сумму. И спите спокойно. Предварительный договор купли-продажи подписан, задаток передан. Осталось подготовить документы к подписанию основного договора